As empreitadas feitas em imóveis ou espaços públicos situados numa Área de Reabilitação Urbana (ARU) podem ter IVA à taxa reduzida de 6 % (verba 2.23 da Lista I do CIVA). Deixa de ser preciso existir uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) aprovada. A Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto, tem efeitos desde 1 de janeiro de 2009. A AT explica a aplicação no Ofício Circulado n.º 25121/2026.
O que muda com a Lei n.º 48/2026?
Até agora, a AT só aceitava a taxa de 6 % se a obra estivesse numa ARU e enquadrada numa ORU aprovada. Esse entendimento tinha sido confirmado pelo Supremo Tribunal Administrativo, em 2025, e pelo Tribunal Constitucional.
A nova lei fixa outra interpretação: é empreitada de reabilitação urbana qualquer empreitada feita num imóvel ou espaço público localizado numa ARU legalmente delimitada. Deixa de ser necessário provar:
- a existência de ORU aprovada;
- o enquadramento da obra numa ORU;
- a conformidade da obra com as opções da ORU.
Que condições se mantêm?
- Tem de haver uma empreitada, ou seja, um contrato de obra.
- O imóvel tem de estar numa ARU delimitada e em vigor. Uma ARU sem ORU aprovada caduca ao fim de 3 anos. Por isso, na data em que o IVA é exigível, a ARU tem de ter ORU aprovada ou ter sido delimitada há menos de 3 anos.
A que obras se aplica?
Aplica-se às obras abrangidas pela redação antiga da verba 2.23, que vigorou de 2009 a 6 de outubro de 2023. Abrange também as obras do regime transitório da Lei n.º 56/2023: pedidos de licenciamento, comunicação ou informação prévia entregues na câmara antes de 7 de outubro de 2023, ou apresentados depois ao abrigo de uma informação prévia favorável.
Pagou IVA a 23 %? Como recuperar a diferença
- Particulares e entidades sem direito à dedução: o empreiteiro emite uma nota de crédito pela diferença entre os 23 % e os 6 % e devolve o valor ao cliente.
- Empresas com autoliquidação (inversão do sujeito passivo): podem corrigir elas próprias, no prazo de 4 anos.
- Liquidações adicionais da AT: se a correção se baseou apenas na falta de ORU, pode pedir a revisão oficiosa. A AT reconhece que houve “erro imputável aos serviços”.
- Inspeções em curso: a AT não pode fazer correções baseadas só na falta de ORU.
Atenção: a lei não reabre prazos que já tenham terminado. Cada caso tem de ser analisado individualmente.
Perguntas frequentes
Basta a obra estar numa ARU para ter IVA a 6 %?
Sim, desde que se trate de uma empreitada e a ARU esteja em vigor. Deixa de ser exigida a ORU aprovada.
Desde quando se aplica esta regra?
Desde 1 de janeiro de 2009, com efeitos retroativos.
Posso pedir a devolução do IVA pago a 23 %?
Em muitos casos, sim: por nota de crédito do empreiteiro ou por revisão oficiosa, se a AT fez a correção só por falta de ORU. É preciso verificar os prazos de cada caso.
Uma ARU sem ORU continua válida?
Só durante 3 anos após a delimitação. Depois disso caduca, se não for aprovada a ORU.
Fonte: Autoridade Tributária e Aduaneira – Ofício Circulado n.º 25121/2026, de 25 de setembro; Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto.
