O Ofício-Circulado n.º 25121/2026, de 25 de setembro de 2026, da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), explica como aplicar a Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto. Esta lei faz a interpretação autêntica da verba 2.23 da Lista I do Código do IVA, na redação da Lei n.º 64-A/2008.
A regra passa a ser esta: são empreitadas de reabilitação urbana, sujeitas à taxa reduzida de IVA, todas as empreitadas em imóveis ou espaços públicos localizados numa Área de Reabilitação Urbana (ARU) legalmente delimitada. Deixa de importar se existe uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) aprovada.
Pontos-chave:
- Efeitos retroativos desde 1 de janeiro de 2009.
- Põe fim ao entendimento da AT, que o STA tinha confirmado (acórdão uniformizador de 26/03/2025) e o Tribunal Constitucional tinha validado (Acórdão n.º 155/2026). Esse entendimento exigia uma ORU aprovada.
- Requisitos que se mantêm: tem de existir uma empreitada, e o imóvel tem de estar numa ARU válida. Na data em que o IVA é exigível, a ARU deve ter uma ORU aprovada ou ter sido delimitada há menos de 3 anos, porque sem ORU a delimitação caduca ao fim de 3 anos.
- Também se aplica ao regime transitório da Lei n.º 56/2023. Abrange os pedidos de licenciamento, comunicação prévia ou informação prévia submetidos antes de 7/10/2023, e os pedidos feitos ao abrigo de uma informação prévia favorável.
- Não reabre prazos de reclamação, revisão ou impugnação que já tenham terminado.
- Inspeções e procedimentos pendentes: a AT não pode manter correções baseadas apenas na falta de ORU.
- Revisão oficiosa: a AT reconhece erro imputável aos serviços (art. 78.º, n.º 1 da LGT). As reclamações graciosas apresentadas com este fundamento são convoladas em revisão oficiosa.
Perguntas frequentes
Preciso de ORU aprovada para aplicar IVA a 6% numa empreitada em ARU?
Não. Com a Lei n.º 48/2026, basta que a empreitada seja feita num imóvel ou espaço público situado numa ARU legalmente delimitada e não caducada.
A Lei n.º 48/2026 tem efeitos retroativos?
Sim. Produz efeitos desde 1 de janeiro de 2009, data em que entrou em vigor a Lei n.º 64-A/2008.
Posso recuperar o IVA pago a 23% em obras anteriores?
Depende do caso:
- IVA liquidado pelo prestador a um adquirente sem direito à dedução: o prestador emite uma nota de crédito e tem de provar que reembolsou o cliente (art. 78.º, n.º 5 do CIVA).
- IVA autoliquidado pelo destinatário com direito à dedução: o próprio destinatário corrige, no prazo de 4 anos.
- Liquidações adicionais da AT: pode pedir revisão oficiosa, sempre dentro dos prazos legais.
Quando caduca uma ARU?
Se a ORU não for aprovada ao mesmo tempo que a delimitação da ARU, esta caduca ao fim de 3 anos sem ORU aprovada (art. 14.º do RJRU).
Aplica-se a obras licenciadas depois de outubro de 2023?
Só se estiverem abrangidas pelo regime transitório do art. 50.º, n.º 9 da Lei n.º 56/2023.
