O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) é o novo regime aplicável ao arrendamento e subarrendamento habitacional a preços acessíveis em Portugal. Criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, o RSAA estabelece regras relativas aos limites de renda, duração dos contratos e benefícios fiscais associados ao arrendamento acessível.
O regime produz efeitos desde 1 de setembro de 2026 e substitui o anterior enquadramento legal do Programa de Apoio ao Arrendamento, sem prejuízo das regras transitórias aplicáveis aos contratos que já se encontravam em vigor.
O que é o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível?
O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) define os requisitos que os contratos de arrendamento e subarrendamento habitacional devem cumprir para serem considerados contratos de arrendamento acessível.
O regime estabelece quatro áreas principais:
- os requisitos dos contratos de arrendamento acessível;
- o regime fiscal aplicável aos rendimentos desses contratos;
- as regras para programas municipais de arrendamento acessível;
- as regras aplicáveis aos contratos de arrendamento acessível celebrados por entidades públicas. O RSAA aplica-se em Portugal a contratos relativos a prédios urbanos ou mistos, frações autónomas e partes de prédios suscetíveis de utilização autónoma.
Quando entrou em vigor o RSAA?
O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível produz efeitos desde 1 de setembro de 2026.
A mesma data marca a produção de efeitos da revogação dos Decretos-Leis n.º 68/2019 e n.º 69/2019, que constituíam a base legal de regimes anteriores de arrendamento acessível.
O Decreto-Lei n.º 97/2026 foi publicado em 20 de maio de 2026 e continua em vigor, tendo a sua versão consolidada registado alterações até 13 de julho de 2026.
A quem se aplica o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível?
O RSAA pode aplicar-se a:
- contratos de arrendamento habitacional;
- contratos de arrendamento para subarrendamento habitacional;
- contratos de subarrendamento habitacional;
- programas municipais e intermunicipais de arrendamento acessível;
- determinados contratos de arrendamento acessível celebrados por entidades públicas. Os imóveis abrangidos podem ser prédios urbanos ou mistos, frações autónomas ou partes de prédios suscetíveis de utilização autónoma.
Que tipo de residência pode ser abrangido pelo RSAA?
Os contratos de arrendamento acessível podem destinar-se a residência permanente ou a residência temporária.
No caso da residência temporária, está em causa um contrato para um fim especial transitório, nos termos do Código Civil, sendo necessário que o arrendatário tenha a sua residência fiscal num concelho diferente daquele onde se encontra o imóvel arrendado.
No arrendamento temporário, pode ser arrendada a totalidade da habitação ou parte da habitação, desde que esta cumpra determinadas condições de autonomia e habitabilidade previstas no regime.
Qual é o limite de renda no arrendamento acessível?
Esta é uma das questões mais importantes para proprietários e senhorios.
No âmbito do RSAA, a renda mensal deve ser igual ou inferior ao limite máximo definido para a respetiva tipologia.
O cálculo dos limites tem por base 80% da mediana dos valores de renda por metro quadrado divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) para o concelho onde se encontra o imóvel.
Na definição dos limites podem ainda ser consideradas características do imóvel, nomeadamente o nível de eficiência energética e a existência de estacionamento privativo.
Os limites máximos de renda são objeto de atualização automática de acordo com o fator de atualização previsto no artigo 24.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
Existem despesas incluídas no limite da renda?
Não.
O limite máximo de renda previsto no RSAA não inclui as despesas ou encargos que possam ser devidos nos termos do artigo 1078.º do Código Civil.
Por isso, a renda e os encargos associados ao imóvel devem ser analisados separadamente.
Qual é a duração mínima de um contrato RSAA?
A duração mínima depende da finalidade do contrato.
Para residência permanente, o contrato de arrendamento acessível deve ter um prazo mínimo de três anos.
Para residência temporária, o prazo mínimo é de três meses. Este contrato pode ser renovado desde que se mantenha a finalidade temporária que justificou o arrendamento.
Quais são os benefícios fiscais do arrendamento acessível?
Um dos principais incentivos do RSAA é o seu regime fiscal.
Os rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional que cumpram as condições do RSAA ficam isentos de IRS e IRC.
Isto significa que o benefício pode abranger tanto senhorios particulares sujeitos a IRS como entidades sujeitas a IRC, desde que estejam cumpridos os requisitos previstos na legislação.
A isenção de IRS é automática?
Não deve ser considerada automática apenas pela existência de um contrato com uma renda abaixo do mercado.
Para beneficiar do regime fiscal, o senhorio tem de cumprir as obrigações previstas no RSAA, incluindo a submissão da documentação exigida na plataforma disponibilizada pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).
Como aderir ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível?
O procedimento passa pela plataforma eletrónica disponibilizada pelo IHRU.
De acordo com o RSAA, o senhorio deve submeter, até 15 de janeiro do ano seguinte à celebração do contrato:
- uma cópia do contrato celebrado;
- o comprovativo da comunicação do contrato no Portal das Finanças. Depois de cumprida esta obrigação, o IHRU comunica o contrato à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) até ao final de fevereiro desse ano.
O regime fiscal aplica-se, nestas condições, desde a data de celebração do contrato.
O Portal da Habitação disponibiliza informação específica sobre o RSAA e indica a plataforma eletrónica Investir-Arrendar para a apresentação da candidatura.
O que acontece se o senhorio não cumprir as regras?
O incumprimento dos requisitos do RSAA pode levar à perda dos benefícios fiscais.
Nesse caso, existe a obrigação de regularizar a diferença entre o imposto que foi pago e o imposto que deveria ter sido pago, acrescida dos respetivos juros compensatórios.
A verificação do incumprimento compete ao IHRU, sem prejuízo das competências da Autoridade Tributária e Aduaneira em matéria fiscal.
Por este motivo, o senhorio deve confirmar previamente se o contrato cumpre todas as condições relativas à renda, duração e demais requisitos do regime.
O RSAA aplica-se a programas municipais de arrendamento acessível?
Sim.
O regime permite que municípios e entidades intermunicipais criem programas de arrendamento acessível.
Para que os contratos celebrados no âmbito desses programas beneficiem do regime fiscal do RSAA, devem ser respeitados os limites máximos de renda e os prazos mínimos previstos no regime.
O IHRU verifica a compatibilidade dos programas municipais com essas regras e comunica a respetiva informação à Autoridade Tributária e Aduaneira.
O RSAA aplica-se ao arrendamento acessível promovido por entidades públicas?
Sim.
As entidades públicas podem celebrar contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional ao abrigo do RSAA, desde que os imóveis não estejam legalmente vinculados ao regime de arrendamento apoiado ou a outro regime especial de arrendamento público.
Nestes contratos também se aplicam os limites máximos de renda e os prazos mínimos previstos no RSAA, embora a entidade pública possa estabelecer condições ou requisitos adicionais.
O que acontece aos contratos do anterior Programa de Apoio ao Arrendamento?
Os contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional que estavam enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento e que se encontravam em vigor na data de produção de efeitos do RSAA mantêm os efeitos fiscais que lhes eram atribuídos ao abrigo do regime anterior, de acordo com as regras transitórias previstas no Decreto-Lei n.º 97/2026.
Esta regra é especialmente relevante para senhorios que já tinham imóveis integrados no anterior regime de arrendamento acessível.
RSAA 2026: principais regras
| Regra | RSAA 2026 |
| Entrada em vigor/produção de efeitos | 1 de setembro de 2026 |
| Renda máxima | Definida por tipologia, com base em 80% da mediana de renda por m² no concelho |
| Residência permanente | Contrato mínimo de 3 anos |
| Residência temporária | Contrato mínimo de 3 meses |
| IRS | Isenção para rendimentos prediais que cumpram o regime |
| IRC | Isenção para rendimentos prediais que cumpram o regime |
| Comunicação | IHRU, com documentação e comprovativo da comunicação às Finanças |
| Prazo de submissão pelo senhorio | Até 15 de janeiro do ano seguinte à celebração |
As regras relativas à renda, duração, fiscalidade e comunicação constam do Anexo III do Decreto-Lei n.º 97/2026.
Perguntas frequentes sobre o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível
O que é o RSAA?
O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) é o regime que define as condições para que determinados contratos de arrendamento e subarrendamento habitacional sejam considerados contratos de arrendamento acessível em Portugal, incluindo as respetivas regras fiscais.
Quando começou o RSAA?
O RSAA produz efeitos desde 1 de setembro de 2026.
Qual é a renda máxima no RSAA?
A renda mensal deve respeitar o limite máximo definido para a respetiva tipologia, tendo por base 80% da mediana dos valores de renda por metro quadrado divulgados pelo INE para o concelho do imóvel.
Qual é a duração mínima de um contrato de arrendamento acessível?
Para residência permanente, o contrato deve ter uma duração mínima de três anos. Para residência temporária, o prazo mínimo é de três meses.
O RSAA tem benefícios fiscais?
Sim. Os rendimentos prediais dos contratos que cumpram as condições do RSAA beneficiam de isenção de IRS e IRC, nos termos previstos no regime.
Como pedir o benefício fiscal do arrendamento acessível?
O senhorio deve submeter na plataforma eletrónica disponibilizada pelo IHRU, até 15 de janeiro do ano seguinte à celebração do contrato, uma cópia do contrato e o comprovativo da respetiva comunicação no Portal das Finanças.
Quem fiscaliza o cumprimento do RSAA?
A verificação do cumprimento dos requisitos do regime compete ao IHRU, enquanto a Autoridade Tributária e Aduaneira mantém as suas competências próprias em matéria fiscal.
O RSAA aplica-se a todo o território português?
O regime é aplicável em Portugal e os limites máximos de renda têm uma componente territorial, uma vez que o cálculo considera os valores de renda divulgados pelo INE para o concelho onde está localizado o imóvel.
O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível 2026 estabelece um novo enquadramento para o arrendamento habitacional a preços acessíveis em Portugal, definindo regras para os valores das rendas, duração dos contratos e acesso aos benefícios fiscais.
Para os senhorios, uma das principais vantagens é a isenção de IRS ou IRC sobre os rendimentos prediais dos contratos que cumpram todas as condições do regime.
No entanto, o benefício fiscal está associado ao cumprimento de requisitos específicos. É necessário verificar o limite de renda aplicável ao imóvel, respeitar a duração mínima do contrato e cumprir as obrigações de comunicação junto do IHRU e da Autoridade Tributária e Aduaneira.
Para quem pretende colocar um imóvel no mercado de arrendamento acessível em Portugal em 2026, o RSAA passa assim a ser uma referência fundamental a considerar antes da celebração do contrato.
Fontes oficiais
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- Diário da República – Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio: diploma que aprova o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, incluindo o respetivo Anexo III. Consultar o Decreto-Lei n.º 97/2026 no Diário da República
- Diário da República – versão consolidada do Decreto-Lei n.º 97/2026: permite consultar o diploma na sua versão atualizada. Consultar a versão consolidada do Decreto-Lei n.º 97/2026
- Portal da Habitação – FAQ sobre o RSAA: informação prática sobre aplicação do regime, benefícios fiscais e candidatura. Consultar as FAQ do RSAA no Portal da Habitação
- Portal das Finanças – legislação fiscal: informação sobre as alterações fiscais introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 97/2026. Consultar a legislação fiscal no Portal das Finanças
