O dispositivo legal aplica-se ao mercado de arrendamento. Além de garantia ao arrendatário é útil aos senhorios.
A injunção no arrendamento protege os inquilinos quando os senhorios não cumprem alguns deveres. Veja como pode ser usada.
A sua casa precisa de obras urgentes e o senhorio não as faz? O prédio onde mora é antigo e ameaça a segurança dos inquilinos? A injunção no arrendamento pode ser a solução para resolver estas situações e pressionar o proprietário para agir rapidamente.
A injunção no arrendamento é um mecanismo previsto desde 2019, altura em que foi criada a legislação para proteção dos inquilinos. Surgiu igualmente como resposta a situações em que existia pressão por parte dos senhorios, sobretudo nos centros urbanos, para que os arrendatários deixassem os imóveis vagos.
O que é uma injunção no arrendamento?
A Lei 12/2019 proíbe e pune o assédio no arrendamento, isto é, qualquer comportamento, por parte do senhorio, dos seus representantes ou outros interessados que tenha como objetivo forçar a desocupação de um imóvel.
Publicada no mesmo dia, a Lei 13/2019 define medidas para corrigir desequilíbrios entre arrendatários e senhorios, reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade.
Entre estas medidas está a possibilidade de os arrendatários poderem intimar os senhorios para que resolvam situações como ruído fora dos limites legalmente estabelecidos ou para que efetuem obras essenciais.
Se o imóvel ou as partes comuns tiverem problemas que possam pôr em risco “a saúde ou segurança de pessoas e bens”, ou se existirem situações que impeçam que o inquilino possa usufruir da casa ou ter acesso ao imóvel ou a serviços essenciais, os arrendatários têm o direito de exigir a correção destes problemas.
O mecanismo para que o possam fazer é a injunção no arrendamento, designada na lei como Injunção em Matéria de Arrendamento (IMA). A lei que regula o funcionamento da IMA (Decreto Lei 34/2021) entrou em vigor a 15 de maio, pelo que os inquilinos já podem recorrer a esta solução.
Quando é possível recorrer à injunção no arrendamento?
A lei define as situações em que se pode recorrer ao IMA. Assim, o inquilino pode fazer as obras e pedir a compensação pelo valor gasto ou exigir que sejam corrigidas situações em que a sua saúde e segurança estão em risco.
Execução de obras em substituição do senhorio
Neste caso, a intimação deve ser feita ao abrigo do n.º 2 do artigo 89.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) e do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU) ou do n.º 1 do artigo 55.º do mesmo regime.
O n.º 2 do artigo 89.º do RJUE diz respeito ao dever de conservação. Estipula que a câmara municipal pode, de forma oficiosa ou a pedido de qualquer interessado, determinar que sejam feitas obras de conservação necessárias à correção de más condições de segurança ou de salubridade ou à melhoria do arranjo estético.
Já o n.º 1 do artigo 55.º do RJRU fala na obrigação de reabilitar e obras coercivas. Assim, caso um edifício ou fração tenha um nível de conservação 1, 2 ou 3, pode impor-se ao proprietário a obrigação de o reabilitar.
Pode igualmente ser definido um prazo para a conclusão das obras ou trabalhos necessários.
Estas situações são bastante comuns em imóveis antigos e degradados, muitas vezes com inquilinos idosos e com poucos recursos. O objetivo da injunção no arrendamento é permitir que essas pessoas tenham uma forma de resolver situações que se arrastam há muito tempo.
Níveis de conservação dos edifícios
A Portaria 1192-B/2006 (no artigo 6.º) estabelece cinco níveis de conservação dos imóveis:
1. Péssimo
2. Mau
3. Médio
4. Bom
5. Excelente
Pagamento de compensação
A injunção no arrendamento é igualmente possível para pagamento de quantia certa do valor da compensação por execução de obras em substituição do senhorio. Isto significa que o inquilino pode fazer as obras e depois intimar o senhorio a compensá-lo pelas despesas que teve.
No entanto, tenha em atenção que a injunção só é possível nas situações previstas nos n.ºs 1 ou 2 do artigo 1036.º do Código Civil.
Ou seja, desde que se cumpram os seguintes requisitos:
- Se o senhorio não estiver a cumprir a obrigação de fazer reparações ou outras despesas que, pela sua urgência, não possam esperar pelo desenrolar de um processo judicial. Neste caso, o inquilino pode “fazê-las extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso”.
- Quando as obras forem de tal forma urgentes que não exista qualquer hipótese de as adiar. O inquilino pode fazer as obras e as despesas necessárias e tem direito ao reembolso, desde que avise o senhorio do que vai fazer.
Atividades causadoras de risco para a saúde
A injunção no arrendamento pode ter também como objetivo obrigar o senhorio a cessar atividades que possam pôr em risco a saúde do inquilino.
Esta situação está, aliás, prevista no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) (n.º 1 do artigo 13.º-B) e autoriza o arrendatário a pedir ao senhorio que, por exemplo, tome medidas para acabar com ruído prejudicial à sua saúde (ou das pessoas que habitam na mesma casa), mesmo que este seja feito por outra pessoa.
Neste caso, é necessário incluir um auto emitido pela câmara municipal competente.
Tome Nota
Em caso de dúvida sobre a IMA, há dois artigos do NRAU que deve consultar. O artigo 15.º-T regula a Injunção em matéria de arrendamento. O 13.º-B explica as situações em que o senhorio pode ser obrigado a tomar providências.
Correção de deficiências que causem risco para a saúde ou segurança
A correção de deficiências do imóvel que provoquem risco grave para a saúde ou para a segurança de pessoas ou bens é outra das razões válidas para a injunção. Estas deficiências podem dizer respeito à habitação ou a partes comuns do respetivo edifício (por exemplo, escadas em mau estado).
A situação está igualmente prevista no Artigo 13.º-B do NRAU (Intimação para tomar providências). Pode abranger, por exemplo, tetos em mau estado ou infiltrações de água que possam causar danos na habitação ou provocar acidentes ou doenças nos inquilinos.
Correção de impedimento da fruição do locado
Neste caso a injunção tem de ser acompanhada por um auto emitido por uma autoridade policial ou pela câmara municipal.
O objetivo é obrigar o senhorio a tomar medidas para corrigir situações em que os inquilinos estejam impedidos da “fruição do locado”. Isto é, situações em que, por exemplo, seja dificultado ou impedido o acesso às habitações ou a serviços essenciais como ligações às redes de água, eletricidade, gás ou esgotos.
Tome Nota
Cada procedimento de IMA diz respeito a apenas um prédio urbano ou a uma fração autónoma de que seja arrendatário. Ou seja, não é possível apresentar injunções de forma conjunta.
Como fazer?
O requerimento para injunção no arrendamento pode ser apresentado em papel ou por via eletrónica para o Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA).
O modelo eletrónico do requerimento de IMA, assim como a forma de apresentação em papel (entre outros detalhes) ainda aguardam aprovação por portaria do Ministério da Justiça (à data de edição deste artigo). Este requerimento deve ter a identificação das partes, indicação do local para notificar o senhorio e a exposição dos factos que fundamentam o pedido.
Deve incluir, nos casos em que seja pedido o reembolso por despesas com obras, o valor em dívida, e todos os documentos que comprovem a realização dos trabalhos. É necessário juntar o comprovativo do pagamento da taxa de justiça ou da concessão de apoio judiciário.
O requerente deve também indicar o tribunal competente para apreciar e julgar o processo, no caso de não ser possível notificar o senhorio (a chamada frustração da citação).
Razões para que o pedido seja recusado
Tenha muita atenção aos procedimentos necessários, já que o facto de não cumprir certos requisitos pode levar a que o pedido seja recusado. Poderá sempre recorrer dessa decisão, mas terá perdido tempo útil para a resolução do problema.
O requerimento pode ser recusado se:
- não respeitar o modelo previsto;
- não for apresentado no SIMA;
- não indicar o tribunal competente para apreciação do processo;
- não estiver assinado;
- não anexar o documento comprovativo do pagamento da taxa de justiça devida ou concessão do apoio judiciário;
- o pedido não se enquadrar no IMA.
Tome Nota
O requerimento pode ser feito por um mandatário judicial (por exemplo um advogado), desde que tal seja mencionado e seja indicada a sua morada profissional. Neste caso o pedido tem obrigatoriamente de ser feito por via eletrónica.
Prazos e procedimentos
Após receber o requerimento, o SIMA envia a notificação, por carta registada com aviso de receção, para o senhorio que tem 15 dias para resolver os motivos da notificação (por exemplo, pagando as despesas que o inquilino teve com obras) ou opor-se à injunção.
A notificação deve informar que, caso não responda dentro do prazo legal, o requerimento passa a ter força executiva. Será dada ordem para a execução da injunção, isto é, para que o pagamento seja feito ou para que sejam tomadas as medidas pedidas pelo inquilino.
Além disso, e no caso de a injunção ser para pagamento de quantia certa, o notificado deve receber nota de que incorre em juros de mora desde a data da apresentação do requerimento.
Se o senhorio receber a notificação e se opuser à injunção, esta oposição é analisada no tribunal competente, que pode aceitar ou recusar esta pretensão.
Quanto custa?
A apresentação do requerimento tem um custo de 25,5 euros (0,25 Unidades de Conta, valor aplicável em diligências de execução que não sejam realizadas por oficial de justiça). Se a execução for num valor superior a 30 mil euros, o custo sobe para 51 euros (0,5 UC).
Tome Nota:
As taxas de justiça são calculadas em Unidades de Conta (UC) e constam desta tabela. Em 2021 cada UC vale 102 euros.
O essencial sobre as novidades da injunção no arrendamento:
- É um processo rápido, em que o senhorio tem 15 dias para responder;
- Se não responder a injunção passa a ter força executiva, isto é, o senhorio é obrigado a resolver a situação que deu origem à injunção;
- O processo é centralizado num serviço (SIMA), que trata das notificações e, caso seja necessário, do envio para o tribunal competente;
- O requerimento pode ser feito por via eletrónica.
Fonte: cgd.pt/Site/Saldo-Positivo, 30/8/2021
