Apesar de o contrato promessa compra e venda não ser obrigatório, é importante para garantir os direitos e deveres dos indivíduos envolvidos num negócio.
O contrato promessa compra e venda é bastante comum em Portugal, pois é recorrentemente estabelecido para acordar a futura compra de um imóvel ou de um terreno. Este documento está definido no Código Civil como sendo “a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato” (art. 410.º n.º 1 do Cód. Civil).
O referido contrato, assinado por quem promete vender (promitente-vendedor) e por quem promete comprar (promitente-comprador), é uma das fases que antecedem o contrato definitivo de compra e venda de uma casa, por exemplo. As assinaturas têm de ser reconhecidas presencialmente pelas duas partes envolvidas no negócio.
No entanto, o documento deve obedecer a determinadas regras antes de ser assinado, de forma a cumprir o acordo alcançado pelas duas partes.
CONTRATO PROMESSA COMPRA E VENDA: REQUISITOS
Para se realizar um contrato deste tipo no caso de compra e venda de um imóvel, por exemplo, devem ser incluídos os seguintes documentos:
- Identificação do vendedor e comprador, que deve incluir nome completo, morada, estado civil, número de identidade e de contribuinte fiscal;
- Identificação do imóvel, onde deve ser indicada a localização, tipologia, existência de partes integrantes ou afetas à fração ou imóvel (garagem, arrecadação ou piscina, por exemplo), descrição predial e inscrição matricial;
- Menção de que o imóvel será vendido livre de quaisquer ónus e encargos;
- Data de prazo para a realização da escritura pública (contrato definitivo) de compra e venda e consequências desse prazo ser ultrapassado;
- Preço da aquisição e forma de pagamento;
- Valor do sinal dado como adiantamento;
- Calendarização dos reforços do sinal, casos estes existam, bem como as datas para os respetivos pagamentos;
- Licença de utilização, de construção ou prova de que esta foi pedida à Câmara Municipal, ou declaração que a substitua;
- Identificação de sanções no caso da escritura pública de compra e venda não ser realizada na data convencionada;
- Referência à execução específica, que permite, a qualquer uma das partes, obter sentença judicial que produza os efeitos da declaração negocial em falta.
UTILIDADE DO CONTRATO PROMESSA COMPRA E VENDA
Apesar de este documento não ser obrigatório, é importante para garantir os direitos e deveres dos indivíduos envolvidos no negócio, uma vez que oficializa a transação e as suas condições.
Torna-se conveniente assinar um contrato promessa nos casos em que ainda não se encontram reunidas as condições necessárias para a realização da escritura de compra e venda, como por exemplo:
O imóvel não dispor de licença de utilização;
A construção do imóvel não estar concluída;
O comprador não ter o montante necessário para a compra;
O comprador ainda estar a aguardar a aprovação do financiamento bancário.
VANTAGENS DO CONTRATO
Mesmo que a formalização de uma escritura pública não demore muito tempo, nunca será tão rápida como a realização de um contrato promessa, pois este documento permite formalizar com rapidez um documento vinculativo entre o vendedor e o comprador. As partes interessadas podem assim assegurar a formalização do negócio no prazo acordado.
Neste contrato é também garantida uma segurança jurídica em caso de atraso ou incumprimento do contrato.
SINAL E INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
Dá-se o nome de sinal a uma cláusula acessória do contrato. Esta designação serve para referir a quantia em dinheiro a entregar pelo promitente comprador ao promitente vendedor na data da assinatura do contrato promessa compra e venda.
Se o sinal acordado por escrito não for cumprido pelo promitente comprador, a consequência consiste em o promitente vendedor poder ficar com o sinal. Caso o incumprimento seja feito pelo promitente vendedor, o comprador pode exigir o sinal a dobrar.
Quando ambas as partes não cumprem o contrato, a solução consiste em passar pela restituição do sinal em singelo.
CRÉDITO
Assegure-se previamente de que o banco está disposto a emprestar-lhe a quantia de que precisa. Outra opção é tentar incluir uma cláusula que anule o contrato na eventualidade de não conseguir o crédito solicitado.
PRAZO PARA A ESCRITURA
Confirme se no contrato está escrito o prazo ou uma data para a celebração da escritura. Caso não esteja, peça para essa informação ser acrescentada. O prazo deverá assegurar uma margem de segurança para evitar que o comprador perca o sinal.
RECIBO
Não entregue nenhuma quantia sem a contrapartida de um recibo, ou então certifique-se de que o contrato refere o valor avançado.
REGISTOS
Como os registos provisórios são os documentos mais difíceis de obter, informe-se junto da Conservatória do Registo Predial da área do imóvel em causa quanto tempo demoram a emitir. Esta informação pode ter influência nos prazos que constam do contrato.
EFICÁCIA REAL DO CONTRATO
Designa-se de eficácia real uma eficácia acrescida ao contrato promessa de compra e venda estabelecida pela lei. Esta medida pode atingir também terceiros, e não apenas as duas partes envolvidas no negócio.
A eficácia real tem de constar na escritura pública e ser registada. Se for realizada, o promissor comprador ganha um direito real de aquisição sobre o bem imóvel em questão, independentemente de quem seja à data o seu proprietário.
CONTRATO PROMESSA COMPRA E VENDA: CUIDADOS A TER
Antes de assinar o documento, ambas as partes devem verificar se nele constam informações como:
- Identificação completa das partes que celebram o contrato, a identificação do objeto do contrato (na maioria das vezes, um imóvel), a licença para habitação, o valor do sinal, o montante dos reforços e o calendário dos pagamentos;
- Prazo máximo para a celebração do contrato definitivo;
- Incluir uma cláusula que afaste o comprador da responsabilidade de responder a ónus ou encargos que incidam sobre o imóvel, como hipotecas ou penhoras;
- Assegurar que o crédito foi aprovado;
- Se existir um condomínio, pedir ao vendedor as últimas atas das assembleias de condóminos.
Assegure-se ainda de que o contrato promessa compra e venda inclui a garantia de que não existem dívidas às autoridades fiscais relacionadas com o imóvel, resultantes da compra ou utilização por parte do vendedor.
Deve ter também a indicação de que o prédio está em regulares condições de habitabilidade e com todo o equipamento, eletricidade, redes internas e de instalação de água, esgotos e gás em normais condições de funcionamento.
O QUE ACONTECE SE O CONTRATO NÃO FOR CUMPRIDO
Há sanções caso a escritura não seja concretizada, que podem estar previstas no contrato promessa compra e venda. Caso não estejam, aplicam-se as regras gerais do Código Civil.
Se o incumprimento for da parte do comprador, este perde o direito a todos os valores pagos como sinal ao vendedor. De salientar que “a lei estabelece que todas as importâncias entregues ao promitente-vendedor têm caráter de sinal”.
Quando é o vendedor a estar em falta, este tem de restituir ao comprador o dobro do valor do sinal pago, como já foi referido anteriormente neste artigo.
A parte não faltosa pode, em alternativa, recorrer ao tribunal para pedir a execução específica do contrato, com a finalidade de conseguir uma sentença do tribunal que permita o cumprimento coercivo do contrato promessa de compra e venda.
Fonte: e-konomista.pt, 2/3/2018
