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O que é uma hipoteca judicial?

in Notícias Gerais
Created: 08 November 2019

A hipoteca judicial ocorre em situações de incumprimento severo, tais como as que levam à insolvência. É importante saber como evitar chegar a este ponto.

Uma das garantias pedidas pelos bancos aquando de um pedido de crédito à habitação é a hipoteca da casa que vai comprar.

Mas existe um tipo de hipoteca que não é acordado entre a instituição e o devedor: é o caso da hipoteca judicial, que ocorre em casos de incumprimento severo – como os que levam à insolvência. Nunca se sabe o dia de amanhã e, por isso, mais vale informar-se do que remediar.

Afinal, o que é uma hipoteca?

Antes de mais, importa perceber o que é uma hipoteca. Esta é uma garantia do pagamento do empréstimo pedido pelo consumidor. O objetivo é que o credor consiga reaver o montante do financiamento em caso de incumprimento no pagamento.

No geral, a hipoteca poderá incidir tanto sobre bens imóveis, como é o caso de uma habitação, como também sobre bens móveis equiparáveis, como o seu automóvel. Estes devem pertencer ao devedor ou até a um terceiro indivíduo se este último consentir uma garantia hipotecária sobre os seus bens.

Que tipos de hipotecas existem?

No caso de incumprimento do pagamento do crédito, por norma, existe uma negociação da dívida entre o credor e o devedor. Por exemplo, o cliente poderá negociar com o banco a extensão do pagamento do empréstimo antes de existirem consequências mais negativas (como é o caso da penhora dos seus bens).

Assim, quando ocorrem incumprimentos e os credores reclamam a sua dívida através da hipoteca, podem ser aplicadas três tipos de hipotecas.

Hipoteca Voluntária

Este é o tipo mais frequente. Neste caso, existe previamente uma negociação e um acordo entre o devedor e o credor para o pagamento da dívida em questão, caso o devedor entre em incumprimento.

A hipoteca voluntária costuma ser aplicada num crédito à habitação ou na compra de um automóvel. Para que seja válida, a hipoteca deverá estar registada na Conservatória do Registo Predial (para a habitação) ou na Conservatória do Registo Automóvel (no caso de aquisição de uma viatura).

Hipoteca Legal

Esta hipoteca ocorre quando o credor não tem a possibilidade de obter facilmente o consentimento do devedor para uma hipoteca voluntária.

Por exemplo, os contribuintes que ficam a dever dinheiro à Segurança Social, se não pagarem dentro do prazo estipulado ficam com os seus bens penhorados através de uma hipoteca legal. Esta é a forma de o Estado conseguir reaver o montante em falta por parte do devedor.

Assim, a hipoteca legal é produto direto da lei e não depende nem da vontade do credor nem da vontade do devedor.

Também, neste caso, é necessário que seja o credor a fazer o registo da hipoteca sobre os bens do devedor para que a mesma se torne válida.

Hipoteca judicial: quando e como se aplica?

Este tipo de hipoteca, que é a menos frequente, resulta sempre de uma decisão/ordem do tribunal e aplica-se a casos de insolvência, após a qual se procede a um registo da hipoteca sobre os bens do devedor.

Nestes casos, o credor da hipoteca fica em desvantagem, na medida em que a hipoteca judicial não tem prioridade e, como tal, todos os credores (tantos quantos os que existirem) ficam em pé de igualdade para a cobrança da dívida em questão.

No caso de não se tratar de uma insolvência, o credor tem a vantagem de poder reclamar a hipoteca judicial, mesmo que o devedor tenha transferido os seus bens hipotecados a terceiros (ou seja, mesmo que tenha colocado os seus bens em nome de outra pessoa).

Vejamos o exemplo do senhor Joaquim e da Dona Anabela. Este casal, que mora no interior do país, passou por um processo de hipoteca judicial. A Dona Anabela é doméstica e o senhor Joaquim tem uma pequena empresa de construção civil.

O Senhor Joaquim pediu um empréstimo para investir na sua empresa e já tinha, em seu nome, o crédito à habitação (no qual deu a casa que construiu como garantia hipotecária).

Com a crise económica que afetou todos os portugueses, o setor da construção foi também bastante afetado e quase todos os pequenos empresários desapareceram. Foi o caso da empresa do senhor Joaquim. Infelizmente, não foi capaz de conseguir manter o seu negócio e o casal acabou por ficar endividado.

Assim, num piscar de olhos, o casal deixou de ter possibilidades de pagar os créditos que tinha em seu nome, não conseguiu sustentar a sua casa e entrou em incumprimento.

A empresa do senhor Joaquim entrou em insolvência e, por decisão judicial, a habitação do casal ficou hipotecada – esta é uma situação típica de hipoteca judicial.

Se o senhor Joaquim tivesse os dois empréstimos em instituições financeiras diferentes, independentemente de ter a sua hipoteca da habitação numa entidade em específico, as duas organizações estariam em pé de igualdade com a hipoteca judicial. Ou seja, a habitação do casal não pode ser hipotecada pela instituição que lhe concedeu o crédito à habitação e essa decisão é tomada pelo tribunal.

Após saldada a dívida da hipoteca judicial, deverá ser feito o cancelamento do registo da mesma, para que fique provado o cumprimento do pagamento da dívida.

Por fim, é importante conhecer o prazo de caducidade da hipoteca judicial. Segundo o Código do Registo Predial, a hipoteca judicial caduca decorridos 10 anos sobre a data do seu registo quando o montante em dívida não é superior a 5 mil euros.

O melhor é controlar as suas finanças

Para que não veja os seus bens hipotecados, o ideal é monitorizar as suas finanças pessoais.

Se organizar as suas despesas e os seus rendimentos mensais e fizer um mapa de prestações mensais, verá que terá maior controlo sobre o seu orçamento. Desta forma, consegue antecipar-se a custos mais dispendiosos que possam surgir e perceber onde lhe é mais fácil poupar algum dinheiro todos os meses. É importante que não entre num efeito de bola de neve do endividamento, pois esta é uma situação financeiramente complicada.

Uma outra solução que pode ser vantajosa é o recurso à consolidação de empréstimos. Caso tenha vários créditos – desde o que contraiu para comprar casa até ao empréstimo para as férias ou para o seu automóvel – poderá ser-lhe vantajoso consolidar todos estes empréstimos num só e reduzir, consequentemente, a mensalidade.

Fonte: jornaleconomico.sapo.pt, 8/11/2019