O pagamento e a devolução da caução de uma renda podem levantar algumas dúvidas na hora de celebrar ou rescindir um contrato de arrendamento de uma casa. E é normal que as dúvidas surjam com facilidade, uma vez que muitos senhorios seguem procedimentos distintos e exigem diferentes requisitos.

Se olharmos com atenção para o mercado de arrendamento português, a maioria dos senhorios opta por pedir o pagamento de uma caução ao seu futuro inquilino. Na maioria dos casos, esta corresponde apenas a uma renda. Mas quanto mais competitivo o mercado de arrendamento se torna, mais os senhorios sobem os valores das garantias, chegando a pedir por uma caução o valor de duas ou três rendas. Já no que diz respeito à legislação portuguesa, esta é bastante vaga nesta temática. O que na realidade acaba por gerar mais dúvidas e problemas, principalmente quando os inquilinos não estão a par de todas as cláusulas dos seus contratos de arrendamento.

De forma a esclarecermos algumas dúvidas sobre o pagamento da caução de uma renda, neste artigo vamos abordar o que consta na nossa legislação. Pode ainda ficar a saber o que está abrangido numa caução e quais são os direitos e deveres das duas partes. Descubra por fim qual a diferença entre o pagamento antecipado de rendas e o pagamento de uma caução.

O que diz a legislação sobre o pagamento da caução de uma renda?

Tal como referimos no início deste artigo, a legislação portuguesa é um pouco vaga sobre este tópico. No entanto, não existe espaço para dúvidas sobre a possibilidade de um senhorio exigir o pagamento de uma caução para formalizar um contrato de arrendamento. No artigo 1076.º do Código Civil, ponto dois, vem indicada a possibilidade de as partes poderem caucionar, através de qualquer uma das formas legais admitidas, o cumprimento das obrigações.

Ou seja, a caução serve como uma garantia caso exista algum incumprimento. Contudo, a legislação não estabelece nenhum valor nem percentagem associada ao valor da caução. Embora a maioria dos senhorios opte por pedir o valor da caução correspondente a uma ou duas rendas, a verdade é que podem ser cobrados valores mais elevados. No entanto, cabe sempre ao arrendatário concordar ou não com os valores que estão a ser pedidos, podendo recusar a celebração do contrato caso não concorde com as condições contratuais. Caso pretenda mesmo esse imóvel, mas o valor da caução seja demasiado elevado para si, tente negociar com o senhorio as garantias que pode oferecer.

Lembre-se que caso chegue a um acordo com o senhorio, deve pedir que tudo aquilo que foi acordado conste no contrato de arrendamento. Desta forma, vai conseguir ver os direitos assegurados e ter as suas obrigações legais descritas.

O que assegura a caução de uma renda e como funciona a mesma?

No artigo 623.º do Código Civil estão indicadas as formas legais para a cobrança de uma caução. A lei prevê várias possibilidades para o cumprimento da garantia. Por exemplo, as garantias segundo a lei podem ser prestadas por meio de depósito de dinheiro, títulos de crédito, por penhor, hipoteca, fiança bancária e até pedras ou metais preciosos. Para além disso, caso nenhuma das opções seja possível, a legislação indica que é lícita a prestação de outra espécie de fiança, desde que o fiador renuncie ao benefício de excussão.

Contudo, na realidade, a maioria dos senhorios previne-se de uma ampla interpretação de como pode ser feito o pagamento da caução da renda. O mais comum é estar expresso no contrato de arrendamento que a caução deve ser paga através de garantia bancária ou do depósito em dinheiro.

Já no que diz respeito ao funcionamento, uma caução serve essencialmente para garantir que estão cobertos eventuais danos no imóvel resultantes da estadia. E não se preocupe, pois é normal que pequenos danos possam acontecer. A própria lei refere no artigo 1073.º a possibilidade de deteriorações lícitas. Por exemplo, esta especifica que é legal o arrendatário realizar pequenas deteriorações na casa arrendada, quando as mesmas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade. Um dos casos mais fáceis de identificar, é a necessidade de furar paredes para pendurar decoração ou fixar prateleiras e móveis.

No entanto, no mesmo artigo da lei vem referido que essas pequenas deteriorações devem ser reparadas pelo arrendatário antes de devolver a casa ao senhorio. Caso seja obrigado a proceder às devidas reparações e não as cumprir, o senhorio pode usar a caução para proceder às mesmas.

Existe obrigatoriedade legal neste pagamento?

Em termos legais, não existe qualquer obrigatoriedade do pagamento de uma caução no contrato de arrendamento. Isto porque a lei apenas indica a possibilidade de cobrança de uma caução, caso as duas partes assim o entendam. No entanto, se o senhorio exigir o pagamento da caução para celebração do contrato de arrendamento, o arrendatário terá de pagar a mesma, caso pretenda efetivar o arrendamento.

No fundo, quando falamos do mercado de arrendamento, a lei apenas define alguns limites ou indica os procedimentos que podem ser aplicados. O que leva muitas vezes a serem praticados valores mais elevados por parte dos senhorios, deixando pouca margem de manobra para quem pretende alugar uma casa. Os reais direitos e deveres dos senhorios e arrendatários, são na maioria dos casos estipulados pelo contrato de arrendamento. É por isso, é fundamental que tudo esteja descrito ao pormenor no mesmo.

O pagamento antecipado de uma renda é igual ao pagamento da caução de uma renda?

Embora muitas pessoas confundam estes dois conceitos, na realidade eles são distintos. O pagamento antecipado de uma renda está previsto no artigo 1076.º do Código Civil, tal como a possibilidade do acordo de uma caução. Esta é uma forma de o senhorio garantir uma segurança adicional no início do contrato, caso mais tarde o inquilino se atrase ou não cumpra o pagamento de alguma das rendas.

No caso do pagamento antecipado da renda, a legislação estabelece que este pode ser cobrado desde que exista um acordo por escrito. No entanto, um senhorio não pode pedir mais que o pagamento de três rendas antecipadas a somar à renda do início do contrato de arrendamento. Outra diferença passa por o pagamento antecipado de uma renda ser a título de arrendamento. O que quer dizer que na maioria dos casos, não existe possibilidade de devolução desse montante. Já a caução de uma renda funciona como uma garantia, que deve ser devolvida caso não exista qualquer incumprimento por parte do arrendatário.

É ainda importante esclarecer, que ao pagar mais que uma renda antecipada vai ter direito no fim do contrato a permanecer na habitação sem ter que pagar a renda durante o período correspondente. Ou seja, vamos supor que quando alugou a sua casa, para além da renda pagou dois meses de rendas antecipadas. Neste caso hipotético, vamos imaginar que o seu contrato vai chegar ao fim no final de dezembro e está decidido a procurar uma nova habitação. Então, dado que pagou duas rendas antecipadas não vai ter que proceder ao pagamento das rendas nos últimos dois meses de contrato.

O meu senhorio diz que não tenho direito à caução. É legal?

Essa é uma situação que pode ser legal, mas por si só não chega. A verdade é que não basta dizer que não estão reunidas as condições para a devolução da caução. Em termos legais, o arrendatário tem o dever de entregar a habitação tal como lhe foi entregue. Para além disso não deve ter despesas por saldar, relativas a rendas ou outras despesas obrigatórias. Caso contrário, a lei prevê que perca o direito à caução que pagou no início do contrato. Mas, para que tal possa ser possível, em primeiro lugar a habitação deve ser avaliada e indicado o que está danificado e precisa de reparação.

Caso existam reparações a fazer e o senhorio suporte as mesmas, este deve apresentar os comprovativos das despesas que teve que suportar. Só depois desta análise de contas é que se pode dizer se há ou não direito à devolução do valor remanescente ao inquilino ou se a caução cobre a totalidade das despesas suportadas. É ainda importante salientar, que caso o valor das reparações ultrapasse o montante da caução, o senhorio para além de reter a totalidade da caução, também pode exigir o pagamento do valor restante das reparações.

Para evitar problemas na hora de entregar a casa, os inquilinos devem fazer uma vistoria e ver que danos podem existir. Ao proceder a pequenas reparações, evita problemas com o senhorio e os entraves que podem ser levantados para ver os seus direitos cumpridos.

Quais os direitos do inquilino se não existir nenhum dano na habitação na hora de entregar a casa?

No caso de a habitação não apresentar nenhum dano ou os mesmos já terem sido reparados, então está no seu total direito de pedir a restituição da caução que pagou. Tal como os arrendatários têm obrigações, os senhorios não podem reter o valor de uma caução quando não existe qualquer incumprimento. Para além disso, o senhorio deve sempre emitir um recibo de quitação associado à restituição da caução. Caso seja senhorio, saiba que este valor deve ser declarado no seu IRS, como gastos suportados e pagos pelo locador.

Caso não pretende receber o valor da caução, mas precise de ficar mais um mês na habitação após o fim do contrato, pode e deve falar com o seu senhorio sobre esta possibilidade. Por norma, este é um acordo que agrada a muitos senhorios, a menos que já tenham planos para a habitação. Isto porque ao deixarem os inquilinos ficarem mais um mês para organizarem a sua mudança, não têm que devolver o valor da caução e podem colocar a casa no mercado. Desta forma, existe a possibilidade de arrendarem a casa logo de seguida, e beneficiarem das garantias que vão ser pagas pelos futuros inquilinos.

Fale abertamente com o senhorio e avise-o com alguma antecedência sobre as suas intenções de sair da casa. Assim, ambos vão ter tempo para organizar o próximo passo e tirar o máximo proveito da situação.

Fonte: doutorfinancas.pt, 16/11/2020