Há uma nova lei que altera algumas das regras da gestão de condomínio.

Saiba o que mudou em termos de direitos e deveres.

As mudanças na lei do condomínio introduzem novas regras quanto a obras, despesas, reuniões e obrigações no processo de venda da casa.

Se vive num condomínio, mais tarde ou mais cedo, vai passar por uma destas situações. Por isso é importante saber o que mudou e em que circunstâncias pode fazer valer os seus direitos.

O que diz a lei?

As novas regras resultam da entrada em vigor da Lei n.º 8/2022 que revê o regime da propriedade horizontal, ou seja, dos prédios em que as diversas frações têm diferentes proprietários (as frações autónomas). Cada fração autónoma, além de independente, deve ser isolada das outras e ter uma saída própria para uma parte comum do prédio ou para a rua.

Lei do condomínio traz novas obrigações na venda da casa

A lei do condomínio clarifica as obrigações de quem vende um imóvel. Se até aqui era possível sair sem avisar e, muitas vezes, sem pagar dívidas ao condomínio, com a entrada em vigor da nova lei as regras ficam bem definidas.

Se vai vender a sua casa tem de informar o administrador do condomínio, por carta registada, no prazo máximo de 15 dias a contar da venda. Ao fazer esta comunicação tem de informar a administração sobre a identificação do novo proprietário (nome completo e o número de identificação fiscal).

Se não informar o condomínio sobre a identificação do novo proprietário terá de pagar as despesas necessárias a essa identificação, assim como as que digam respeito a atrasos no pagamento dos encargos que venham a vencer após a venda. Por exemplo, quotas de condomínio.

Para que possa vender o imóvel, passa a ser obrigatória a emissão de uma declaração em que a administração do condomínio declara que não existem dívidas. Esta certidão deve ser passada no prazo máximo de 10 dias após ter sido pedida.

O documento deve conter a indicação do valor de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, indicando quais são os respetivos montantes e prazos de pagamento. Se existirem dívidas, estas devem ser mencionadas

A lei do condomínio clarifica igualmente que o novo proprietário não é responsável pelo pagamento de obras em partes comuns que não tenha aprovado. Ou seja, se não era proprietário da fração na data em que essas obras foram decididas, não pode ser chamado a pagá-las. Essa responsabilidade é do anterior dono da casa.

Reparações necessárias e urgentes: quais são?

Até aqui, a lei dizia apenas que as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podiam ser levadas a cabo por iniciativa de qualquer condómino, na falta ou impedimento do administrador. Não concretizava, contudo, de que tipo de obras se tratava.

A nova lei do condomínio veio estabelecer o que são consideradas reparações indispensáveis e urgentes. De acordo com a legislação agora em vigor são todas “as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas”. Por exemplo, reparações no telhado ou nas escadas.

As obras nas partes comuns devem ser pagas de acordo com o valor das frações, normalmente expresso em permilagem ou percentagem, e que determina, também, o valor das quotas de condomínio.

Reuniões de condomínios podem ser feitas online

A nova lei do condomínio traz também algumas novidades relacionadas com o uso de novas tecnologias nas reuniões de condomínio.

A convocação das assembleias de condóminos pode ser feita por email se estes tiverem manifestado essa vontade em reunião anterior e isso tiver ficado registado em ata. 

A própria assembleia de condóminos pode, por determinação da administração do condomínio ou por vontade da maioria dos condóminos, decorrer por videoconferência. Se algum dos participantes não dispuser de condições para usar esta tecnologia e o tiver manifestado, a administração do condomínio deve assegurar-lhe os meios necessários. Caso contrário, a reunião terá de decorrer presencialmente.

A lei do condomínio obriga também a que as deliberações sejam comunicadas a todos os condóminos ausentes, no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por correio eletrónico. Caso estes não se manifestem, entende-se que concordam com as decisões.

A assinatura e a subscrição da ata podem também ser feitas por assinatura eletrónica ou manuscrita.

Tome Nota:
A ata deve indicar a data e o local da reunião, os condóminos (presentes e ausentes) e referir os assuntos discutidos, as deliberações e o resultado de cada votação. Tem ainda de mencionar que a ata foi lida e aprovada.

Reforçam-se as funções do administrador

A lei do condomínio define igualmente novas funções para o administrador do condomínio. Passa a ser sua responsabilidade verificar se existe fundo de reserva (ou seja, um fundo para fazer face a despesas inesperadas e urgentes) e executar as deliberações que foram tomadas pela assembleia no prazo de 15 dias úteis.

É igualmente obrigado a intervir em todas as situações de urgência, através de convocatória de uma assembleia extraordinária.

Os administradores devem também informar os condóminos sobre os desenvolvimentos que ocorram em processos judiciais, arbitrais, contraordenacionais ou administrativos. Estas comunicações devem ocorrer pelo menos de seis em seis meses. 

Sempre que haja uma deliberação da assembleia de condóminos relativa a obras de conservação extraordinária ou de inovação, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos diferentes para a respetiva execução. Tal obrigação só não se aplica se o regulamento do condomínio ou a assembleia de condóminos disser o contrário.

Tome Nota:
As obras de inovação são as que trazem benefícios acrescidos ao edifício e espaços comuns. Por exemplo, a substituição de uma porta de entrada do prédio por outra mais segura. Necessitam sempre da aprovação de dois terços do valor total do prédio.

O não cumprimento das obrigações pode levar a que o administrador seja considerado civil ou criminalmente responsável.    

Fonte: cgd.pt/Site/Saldo-Positivo, 22/7/2022